世邦魏理仕华西区董事总司理 胡港文 最近几年来，跟着国内房地产投资回报率的缩水，很多人将投资方针放置到海外，这一趋向不但在敏捷扩大，更带动国内浩繁知名企业投资海外打造项目。 世邦魏理仕供给的《中国本钱进军海外投资陈述》显示，我国快速城镇化和2008年相干部分主导的年夜范围投资打算带动了房地产投资开辟高潮，与此同时，消费者和投资需求的膨胀鞭策各地物业价钱年夜幅上涨，令国内房地产投资，特别是室第投资的调控规管日益峻厉。 此中，一方面是信贷收紧、国内房地产投资严重受管控、短时间内供给多余的压力令投资风险日趋上升;另外一方面，全球信贷宽松、人平易近币对外不竭升值、部门敷裕小我移平易近资产保值需求日趋高涨、中国经济体的可投资金范围不竭增年夜。在如许的布景下，海外房地产投资最先成为小我和机构投资者等各方存眷的热门投资渠道。同时，处在拓宽融资渠道或基在远期计谋考量，部门国内房地产企业亦最先积极进军海外。 跟着国内海外投资高潮的逐步升温，万达、碧桂园、绿地等房企前后进入海外市场。8月下旬，万达团体带着其在美国、西班牙、Australia等国的投资项目回国，在成都起首召开全球预售发布会。很明显，万达固然去了国外投资项目，而他们首要想吸纳的投资对象，仍然是中国人。 不外，跟着全球经济情况的不竭转变，国内热中投资的海外方针城市、物业形态最先产生改变。对此，我们专访世邦魏理仕华西区董事总司理胡港文，以领会趋向转变背后的缘由，海外投资高潮对国内投资市场的影响，和当前在海外投资需要斟酌的身分等。 Q：近两年，中国机构投资者、企业和高净值人群海外房地产投资额急速上升，是甚么缘由致使这类趋向的转变? 胡港文：曩昔，海外投资首要遭到移平易近和留学两种身分的驱动，而近两年来，海外投资额急速上升与中国愈来愈跟国际接轨慎密相干。中国企业的成长强大，使其发生了分离投资国际资产设置装备摆设的需求，同时，国表里经济情况也产生着奥妙的转变。 一是，近十年来人平易近币延续升值的趋向在本年碰到拐点，使得人们加深对国际资产设置装备摆设的斟酌，汇率的改变无形鞭策了海外投资需求的利好，也影响了海外投资者对中国房地产的投资欲，而国内房地产价值吸引力的降落，间接鞭江南体育策了人们进行国际资产设置装备摆设的斟酌。 二是，近几年中国的房产税立法，虽然今朝还没有完成，但也仅是时候问题，未来持有越多房产，意味着缴纳更多的持有税，中国小我投资买房等升值的做法将变得不实际，将来，投资者将会与国际接轨，从整体来看持有本钱和回报率。 三是，今朝中国经济布局的调剂，近两年中国经济增速放缓，使得人们最先斟酌进行国际资产设置装备摆设。 四是，美国颠末2008年的金融危机和欧元区颠末2010年的金融危机，这些国度的房价已调剂到具有吸引力的程度。 五是，跟着李嘉诚兜售中国资产最先投资海外，也鞭策国人跟随其脚步。 Q：海外投资额急剧上涨会对国内投资带去哪些影响? 胡港文：起首会分流一部门国内投资的需求，国内投资需求的降温有助在使房产价钱回归到公道程度。 二是，促使中国房企或是加速去货速度，或是进行财政重组以下降融资本钱。相信中国房价新一轮调剂势在必行。与此同时，当国内房价调剂到公道程度，人平易近币贬值到必然水平时，也会吸引外资从头进入中国市场。 Q：中国内地房企进军海外市场动作频仍，导致国内企业进入海外开辟项目标缘由是甚么? 胡港文：万达、碧桂园、绿地等实力雄厚的房企已进军海外市场。好比万达本年在西班牙马德里、美国芝加哥和Australia黄金海岸推出高端地产项目。世邦魏理仕作为万达三个海外室第项目标独家发卖代办署理，比来协助万达别离在、、深圳和成都举行了全球预售发布会。 中国小我投资者往海外投资，是房企向海外成长的动力之一，对内地机构投资者来讲，他们也需要寻求不变的房钱回报项目。 Q：2009年最先，中国海外投资首要目标地是亚洲。到2013-2014年，海外投资方针转向欧美。呈现这类转变的缘由? 胡港文：这是房价周期缘由，中国投资者从2009年第一轮投资亚洲到2013年，已曩昔了好几年，中国香港、新加坡的房产到了抛空的阶段，投资者兜售亚洲房产投向欧美，这也是国际投资者应当具有的视野。 英国、美国和Australia是中国投资者比力热中的几个方针国度，都是留学和投资移平易近年夜国，其所具有的投资移平易近打算对内地投资者很有吸引力。 Q：在几个热点投资国度中，2014年中国海外投资在英国呈现了较年夜幅度下滑，Australia则呈现年夜幅增加，美国小幅上涨，是甚么缘由致使这类投资风向的转变? 胡港文：这是房价周期问题，英国伦敦的房价在2012年奥运会以后已增加了良多，投资者首要来历地是中东、俄罗斯、中国香港、新加坡等，这些处所的投资者对伦敦房产市场相对更敏感，在房价上升阶段，已取得很年夜收益，而中国内地投资者才最先接盘。 伦敦是欧洲首要金融中间，其房价上升周期与美国是分歧的。2010年，伦敦房价最先进入上升轨道，而美国房价受08年金融危机影响，2010年还处在房价下行阶段，别的，Australia因为前几年澳币汇率的身分，对人平易近币汇率偏高，而近一两年最先走低，也促使了中国海外投资在Australia的增加。 Q：以物业形态而论，2013年，酒店和写字楼占了中资海外资产类型中的90%。2014年，这一比例降落到78.5%。同时，零售和工业地产异军崛起，为何会产生这类转变? 胡港文：在海外，酒店和写字楼是房钱回报型投资物业，投资风险相对较低，在欧美国度的CBD区域，酒店写字楼首要被机构投资者持有，移平易近和企业海外市场扩大的趋向使得投资项目变得更加多元化，对零售和工业地产发生新的需求，酒店和写字楼比例的降落其实不能申明问题，也要取决在总的投资额。 Q：您对中国投资者海外投资有哪些建议? 胡港文：1、掌控得当的入市机会，特别是小我投资人和房地产开辟企业，避免盲目和跟风;2、对企业投资者而言，经由过程拔取得当确当地合作火伴、雇佣有经验的当地员工、借助收集周全的房地产专业咨询机构等深切把握海外房地产市场常识，缩短进修曲线;3、对机构投资者特别是保险企业而言，整合团体资本，充实操纵团体内资产投资团队在国内堆集起来的房地产投资经验以搭建适合的投资布局，拔取最好投资治理体例;4、充实做好风险治理，充实斟酌直接和间接投资房地产的优势和劣势，做出最好投资组合。