中国工程院院士郭仁忠暗示，城市计划存在问题，国务院查询拜访显示，一个省会平均计划4.6个新城(区)，地级市约1.5个。 (所有)生齿达34亿，严重掉控。 很多城市热中在简单扩大 摊年夜饼 ，致使 空城、鬼城 。 那末，城市计划 摊年夜饼 乱象是若何发生?无妨由笔者就事论事阐发其原由、现象和厥后果。 1、行政兮，市场兮 中国之所以房地产高烧不退，不是市场问题 不是平易近间问题，也不是刚需问题，首要是当局问题，是当局解脱不了对地盘财务的依靠。完全可以这么说，房产地成长并不是是由市场来主导的江南体育，而是当局主导的。 那末，为何当局如斯热中在主导房地产成长呢?首要是好处差遣，一是地盘出让有钱，且是年夜钱，地盘出让金已成为处所当局的第二财务，乃至已跨越第一财务，一些处所能占到处所财务收入的60%以上;二是房产买卖有税，这个税源可不容小觑，是处所财务的主要构成部门，当局固然但愿买卖量越年夜、买卖次数越频仍。正由于如斯，房地产一开辟，也就意味着黄金万两。 当局运营模式，其实与公司并没有多年夜差别，它经营的是城市，也是有了钱才能处事，有了年夜钱才能办年夜事。公司运营需要钱，当局运营固然也需要钱，它经由过程成长房地产，拿到了年夜钱，就有本钱可以弄年夜范围的城市扶植了，好比建行政年夜楼、造市政工程、建黉舍病院等等。而这些工程与房地产合在一路，十足都可以列为 政绩工程 。政绩工程是实其实在的，以物资的情势呈现的，一眼都能看到，不如幸福指数那样虚拟。上级带领前来观察，目睹为实，城市变年夜了，城市变新了，城市人多了，一片繁荣富强的气象，公然年夜变样，干得不错，列为重点考查对象。 更主要的是，政绩工程常常又是城市配套，城市配套做好了，无疑又可以将房地产向周边摊开去，当局这么一经营，就像公司越做越年夜，财路滔滔了。处所当局尝到了成长房地产的甜头，一些处所当局一把手把握着权利与金钱，也给他们供给了权利寻租的机遇，所以对房地产有了依靠性，乐此不疲，严重上瘾，乃至很多城市的招商部分，招商工作已变异成地盘招商了。假如主政一方的带领，没有一点经营房地产的思惟，那末也就意味着他不会弄经济，不会弄经济也就出不了政绩，他掉去了在宦海中发展发育的可能。 说完这些，大师便可以大白，中国房地产为什么是由当局主导的了。 2、摊年夜饼，撒葱花 尽人皆知，中国社会所有资本都随着政治资本走的，权利的集中会致使资本的集中，也就是说，越是级别高的城市，就越有主导房地产成长的能力，一线城市常常堆积全国最好的资本，省会城市常常堆积了全省最好的资本，地级城市常常堆积了地域最好的资本，正由于如斯，一线城市、省会城市、地级当局城市就像长满触须，止不住地向周围扩大，范围朝着巨无霸的标的目的成长。 那末，这些资本究竟是甚么呢?是行政资本、金融资本、商贸资本、教育资本、交通资本等等，这些资本都集中在当局手中。当局经由过程资本的计划设置装备摆设，便可以轻松实现城市生齿的引流、分流。 从造城概念而言，当局计划完全可以推出行政副中间、金融中间、商贸中间、年夜学城、交通关键等新城概念，从而配套上各类名目房产项目，如CBD房、学区房、地铁房等等房产概念。今朝，各个处所当局巧扬名目，其实犹如 撒葱花 ，点缀一下，推出各类新城的 摊年夜饼 铺路的。 正由于如斯，只要一线城市、省会城市、地级城市，能提出一个比力诱人的计划概念，哪怕是远期的计划，可行性尚处在空言无补的阶段，一座新城便可以拔地而起，富丽登场，并且人们趋附者众。这个结果恰好也是当局脍炙人口，在是乎，很多一线城市、省会城市，才会提出七八个甚至十多个新城计划来。 新城的降生，某种概念性的房产呈现，正完全申明中国的城市化其实不是所谓的市场主导的，而是恰好当局主导的。也正由于是当局主导，而非市场主导，如许的城市化就会呈现诸多问题。 甚么问题呢?首要是公共配套和财产配套跟不上。好比一个新建的年夜学城或学区房，固然配套了不错的教育资本，可是其它的资本较着没有跟上来，致使人们吃不便利、行不便利、购不便利、文娱不便利、就业不便利，样样不便利。既然糊口在了如许畸形的新城，怎样办呢?西岳一条道，只能到成熟的老城区里争取资本。由于老城区配套成熟，不管是行政资本、经济资本、教育资本等各类资本都已配套完成了。如斯一来，就造成了城市交通的拥堵、资本的华侈、情况的污染，加年夜了城市治理的难度。 3、城市化，城镇化 房地产经济十多年的迅猛成长，先由一线城市到省会城市，再由地级城市到县级城市，大师都如痴如醉，貌似毕其功在一役，开足马力，无不想让城市成为一个超等年夜工地。乃至夸大到，连县城下的某个经济强镇也会有诸如世贸中间、国际广场等项目，年夜有一种打造世界中间的感动，中国已上演了房产地 年夜跃进 ，一向延续到此刻。 成长到今天，房地产已进入了 存量时期 ，与此同时，房价已炒到严重超越人们的现实采办力，致使两个严重的问题：一是限制采办愿望;二是紧缩升值空间。是以，今朝年夜量的新增供给，只会增添公共支出压力、恶化多余场合排场。 这类场合排场有几多可骇呢?中国工程院院士郭仁忠暗示：中国城市计划 摊年夜饼 ，计划生齿到达34亿之巨，严重掉控，已可以承当全球一半生齿的栖身了。但因为中国经济堕入低迷状况，这无疑在加深处所当局对房地产的依靠，他们照旧迷信经由过程城市扶植、房地产开辟的模式来带动处所经济。是以，当局主导的房地产成长固然严重掉控，但一时半会仍是不会戛但是止的。即便是中心明令叫停，要求告急紧刹车的话，估量仍是会有一段很长、很长的惯性距离，也就是说，有些新城还将继续唱空城下去的，造成空城、鬼城来。 问题的严重性，还不但仅城市化加年夜房产的存量，此刻的城镇化无疑走上了房地产成长的模式。也就是说，房地产的 年夜跃进 ，假如说是 摊年夜饼 的，从一线城市最先摊，一向要摊到农村了，如斯一来，不但城市居平易近已酿成 房奴 ，并且乡镇农人也将沦为新的 房奴 。好比 农改居 工程，当局计划一片地盘，以居平易近楼或小别墅群的情势呈现，由于农村地盘不比城市地盘，推平宅基地所得的补助很是有限，采办室第或自建楼房倒是费用不菲，农人要解决这个问题，不但要家庭积储清零，并且还要欠一屁股的债。正由于如斯，新一轮的城镇化将会成为社会矛盾的集中点，这方面的环境，已在平度和平邑强拆事务表示出来了。权利越到下面，乡官、村官等官员本质就越低，手段用之至极，致使社会矛盾激化到一点就燃的水平。 结语 各地当局为了看获得的政绩，在城市扶植上不竭的摊年夜饼，当局想着只有把地卖出去收回钱就完事了，至在有没人住那就不是它的问题了，可一个持久靠卖地保存的当局，又怎能有成长的后劲呢? 是以，未来去房产存量，对各类新城(新区)必需进行布局性修复，好比增强公共配套和财产配套，补平易近生欠账，更生态调协，这将是将来城市经营者不能不面临的问题。