全联房地产商会同盟履行主席、中国贸易地产同盟理事长、住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌 顾云昌：地产中国第六届年会，我是常客，从第一届最先，年年有转变，年年有红榜，年年有立异，年年有转变。本年的转变是甚么呢?60后先说，70后在他后面说?60后说，2014年，70后说的是今后的，所以这个困难很年夜，所以想了半天我也没有好PPT，我想等任总讲完今后我再讲，他讲的太多了，我再讲就罗嗦了。 固然此刻中国正值经济界最清脆词就是 新常态 ，我就想从经济新常态，楼市新时期，这个角度来谈我的不雅点。 新常态大师都知道，其实中国新常态的提出要比国际上提出要晚5年。人家在2008年、2009年就提出来，固然他的新常态和我们此刻的新常态纷歧样。为何此刻提出?斟酌中国全部成长，真正转型生怕是这两年才是真正做到了。 而在全球都展现的时辰我们还在弄成长，中国此刻进入新常态了，固然是总书记提出来，习年夜年夜提的问题，固然都要响应。 新常态有几个特点?有三特点，第一个特点就是增速放缓，第二就是布局调剂，深度调剂。第三，就是阐发。 第三，三个中高，就是经济增加速度放慢了，可是必需连结中高速。假如进入低速，中国可能堕入陷井。第二，财产往中高端走。第三，产物的质量包罗办事质量，要中高级。这三个中高对房地产来讲也是主要缘由。 从四中全会角度提出三个新：第一，新增加点。四中全会提动身现和培养新增加点，新增加点在哪里?我们耳熟能详的就是朱镕基在1997年提出来把室第作为新的增加点，在是有今天新的增加点。到了今天，这两个增加点已然阐扬感化，我感觉中国依然处在老苍生消费的房车时期，住房消费为主导的时期。如许环境下发现和培养新的增加点，这个增加点是甚么?就是计谋性的新兴财产和办事业。 第二就是新的成长空间，新的成长空间是甚么?就是优化成长空间，经济成长的新空间。那亚新体育末提出了京津冀一体化和沿长江带，这个就是新的成长空间。 第三个就是新型城镇化，我认为在新常态下面是否是可以从这三个方面来描写。 重点我想讲对楼市新时期做一个回首。那末我们此刻大师都说，曩昔十年，有人说十五年是中国房地产的黄金时期，我记得在2012年的时辰，2013年头，我那时认为中国房地产正在唱两首歌，一首歌叫吻别，一个叫牵手，吻别房地产的黄金时期;牵手房地产的白银时期。房地产不能不和黄金时期吻别了，这个时期曩昔了。我们回首一下黄金时期，一个叫做在财产成长中是超等繁华的，我曾说中国房地财产的成长像火山一样爆发，老苍生住房需求经由过程住房轨制鼎新，世界独一无二的住房轨制鼎新，中国体系体例全数改变，成果爆发出来火山一样的需求，所以有人说这是超等繁华。 第二，我们企业就是蛮横发展，那末全球配合存眷的问题，骂声最强的，最多的就是房价是脱缰的野马，这就是黄金时期的标记，固然这个进程傍边，我们开辟企业，我至今还记得，在本世纪初的时辰，有几家开辟商都跟我们说，一不谨慎进入房地财产。地盘让我们拿，未来赚了钱再给当局，一不谨慎就倡议来了，这就是黄金时期。 一不谨慎就倡议来了，这是房地产行业在黄金时期的遭受，应当说遍地都是黄金，年夜巨细小的企业都赚了金子。就连我们投资者莫名其妙买了几套房，都成了财主了，这就是黄金时期。 那末到了白银时期会怎样样?我感觉白银时期将是中国房地产产生一个剧变。适才主持人说 变 ，我感受这不太好，那时陈水扁上台的时辰就是阿扁， 扁 和 变 在中国台湾是同声的，我们此刻是变，固然他把本身变进去了，我们要把中国经济房地产变上去。此刻措辞傍边要留意，你进来了，不克不及说你进去了。你出来了，你上去了。万万不克不及说你进去了。 怎样变?要变上去，它变要变进去了。固然变是转型期间的特点，也就是我们的布局调剂，这就是我们的鼎新，由于不变将会绝路末路一条，不管是中国经济，中国房地财产仍是我们的企业都不变。 那末我曾枚举了9个变，一个叫市场反常，市场状况转变，一个叫政策变味，政策的味道变了，第三个叫成长变速。房地产的成长速度必定要变的，财产变型，转型，变型，企业变制，企业的轨制在鼎新。我们此刻房地产企业轨制年夜巨细小都在进行鼎新，产物要变新，融资要变通，房地产融资渠道变通，投资者的投资，投资者也在变图。曩昔我们首要是甚么?经由过程买房，经由过程投资砖头赚钱，生怕今后这个路要变了，生怕要投资房地产的金融产物来取得好处。 最后动力要变坏，房地产成长的动力必然要切换的，切换我们增加点，切换我们成长的动力，降落的动力，固然变得还良多，我枚举了九个方面，固然时候关系不成能全数睁开，我重点讲讲关在市场反常的问题和政策层面的变味的问题，和我们行业变形的问题。 市场的反常此刻看来中国房地产市场状况简直转变，也就是说曩昔我们中国房地产市场持久以来根基长进入卖房市场，总的小时进入买房市场，真正进入买房市场是2014年最较着。由于2013年有一个小周期的飞腾，我们年夜周期从黄金时期进入白银时期了，我们小周期也曩昔今后，走下坡路的时辰，市场就反常了，可以用三句话归纳综合，第一，竞争加重。第二句话叫做洗牌加速。第三句话叫做利润摊薄。这是我对中国房地产进入麦房市场今后，市场反常今后的一个不雅测。竞争加重大师都体味到了，此刻谁能说有日光盘，日光盘见不着，月光盘也少见，由于此刻节制力高。 国度统计局颁布数据看到待售面积，讲的是一年今后又卖失落了房子，由于数目不多，才6亿平方米，一年卖失落几多房子?十几亿平方米，半年消化量，固然不多，在库存量远远不止这个，还已开盘了没有卖出去的房价，我估量最最少有15、16亿平方米的房子在卖，这就是市场竞争的缘由。凡是供年夜在求环境下必定市场竞争。 最后出了工作大师都知道， 倒奶 ，年青时辰进修政治经济学，奶农说我送给人家说可以，到城里运费我受不了，有人思疑我这个奶有问题，我送曩昔没有人喝怎样办?就是倒奶也是新常态的表示，中国经济进入一种新常态了。房地产进入新常态，最年夜的标记是买房市场，在这个环境下面其成果是洗牌加速。 我们看到了本年发榜，红榜里面有哪些企业，两个两千亿，七个一千亿，我们看到越是排在前面的，增加幅度越年夜，基数很年夜，增加幅度也很年夜，排在100亿以上，增加速度不如300、500亿的增加速度，这就是此刻洗牌加速。 在他们敏捷增加时辰，全国房地产发卖面积几多?同比降落了8%摆布，上市公司，绿地的指标，客岁发卖增加接近了50%的增加，全国降落了8%，那末这一对照就知道必定是企业没有出产利润，他们灭亡了。我看到一个资料，这三年来全国房地产的企业的数目从8万降到5万多，一年平均下来没有了一万多个，这就是洗牌加速，这是相当残暴的，市场经济是不流泪的，能行就活下来，不可就下去，好在房地产有一个特点，没有传闻几个老板，光说个体跑路的，没有传闻上吊自杀的。为何?由于最差的老板他有地盘，好在中河山地市场一个怪象，房价、地价也在往上涨，客岁全国平均房价暖和下行，统计局降落同比降落了2%、3%、5%，6%，最多10%摆布。可是全河山地价钱怎样样?12月份数据没有出来，11月份出来是如许的，全河山地买卖量，开辟商买地数目同比降落14.5%，可是买地价款只降落了5%，充实申明房价暖和下行，地价是在年夜幅度的上升，这就是中国的地盘轨制。 在如许环境下，最后拿了高地价的，就看企业的表示，所以不可的，没有实力的，没有资金的，没有品牌的，做得欠好的，被吞并，被合作，好在地盘还值钱，赚得少一点就是了。如许趋向生怕在将来白银时期将会延续，所以有人猜测白银时期10年今后，20年今后，主要性房地产数目会削减50%，剩下10%，也有人说20%，由于今后的工作谁都不知道，可是数目绝对值降落，年夜幅度降落是必定的。 第三，利润的布局。房地产开辟利润本来说是像脱缰的野马，拿到地盘就可以赚钱，此刻纷歧样。我看了上市公司报表，这几年上市公司报表净利润每一年鄙人降。此刻弄得好的，12%、13%的净利润还好，差得一点就是8%、9%，有15%、16%、17%的净利润较着降落了，固然这类降落仍是很多多少了。我比来加入一家装修公司的会议，我问他你的净利润几多?他说到8%，我们行业今朝的利润率依然是比力高的，所觉得甚么叫白银时期?我认为要害在这儿。 由于我们制造业的利润，有的只有2%点几，有的4点几，有的5点几，一吨钢铁最后利润几多?有人说买一个冰棍，我具体没有研究过。所以我们怎样看房地财产，如许情势下，看看房地产是好的财产，这是我想讲的关在市场反常的问题。 市场反常环境下可以降落，假如说黄金时期，年夜巨细斗室价都能减到黄金，可是在白银时期，其实不是所有企业都能赚到银子的，不但赚不到银子，还会被裁减，这就是对白银时期的行业提出了这么一个问题。 其实白银时期对我们行业来讲不是坏事，我认为在黄金时期吻此外一句歌词就是吻别在狂澜之夜，我们房地产是吻此外狂澜之夜。可是此刻进入白银时期了，牵手白银时期?怎样牵手?我们要看到在黄金时期其实不是所有指标都是黄金的，在白银时期其实不是所有的指标都差在黄金的，并且首要的指标我认为应当比黄金时期还好。好比对我们这个行业的前进我感觉是年夜年夜有益的。一个好的行业，一个成熟的行业必定是颠末剧烈的竞争，有风雨交加的浸礼才可以或许成熟。一个好的企业必定履历太高凹凸低的成功和掉败的两方面的锤炼，才可以或许获得好的事迹，或说用马云的话说，一个好企业必然是在坏的情况下面成长起来的，我感觉这话讲得有事理，看起来市场竞争情势很剧烈，可是对真正企业是有益处的。从这个意义上讲，我们房地财产将在白银时期，从曩昔的蛮横成长走向理性成长。 第二，对消费者也是有益的。由于在黄金时期不管甚么样的产物都能卖得出去，买得差的产物的人，现实上最年夜的受损者，可是在白银时期必需是好产物，性价比好的产物才卖得下去，对消费者卖到的，你可以买的时辰比力，可以遴选，最后得利者是消费者，会获得性价比公道的，更能心旷神怡满足的产物。所以不要认为黄金时期好，白银时期欠好，从底子上来讲行业前进，企业前进和消费者满足度，城市在白银时期获得表现。 这是市场第二点政策变味，我们从2014年看获得的，很多多少人问为何中心经济工作会议持续两年不提房地产调控?更不提房价?这在旧常态下，有人对房价，一提房地产就是房价，中心当局就是恰好说房地产调控，说房地产不提房价，这两个老苍生，全球最关心的问题，这不是忽视，这申明党中心的贤明，这是表彰党中心。由于真正依照三中全会提出来，让市场在资本设置装备摆设中阐扬决议性感化，这一条在房地产市场中阐扬感化了。 由于在我看来决议房地产市场，一个是此刻讲的，决议中国房地产市场成长的速度，成长的范围其实就是生齿盈利。中国的经济成长到本世纪初的时辰，恰是中国的生齿盈利爆发的年月，中国的买房者，全球的买房者，第一次买房30岁摆布，第二次买房40岁摆布，本世纪末，上世纪初的时辰，合适如许春秋段的买房者是到达了一个岑岭，这时候候有一个住房鼎新的政策出台，生齿盈利加上鼎新的增进必定造成了中国房地产市场今天的繁华，必定呈现超等繁华，这是必定的，不是任何政策可以或许指点的，固然住房当局鼎新也是政策，光有生齿盈利，没有鼎新阐扬不出来，光有鼎新，没有生齿盈利，一样没有如许的速度和范围。 那末这个环境下我们看看全部房地产市场转变，那末成长到今天应当说有一个阶段性，为何我们此刻会进入到一个白银时期?而不是继续在黄金时期，而就是人们常问的，为何此刻进入新常态，这一点不消多回覆了，由于我们生齿盈利，我们的成长阶段酿成的。 要使房地产市场连结不变健康成长，靠甚么?一个适才说的自己的需求，供有和需求关系很是好，若何调和好这类关系，用行政性限制是没有法子的法子，假如是好法子你跟我说，由于我加入过这个座谈会。此刻房价上涨过快怎样办?你们给我想法子。我们的方针就是定在房价上面，得出结论只能是如许的，没有找到房价背后的缘由是甚么?此刻列位都愈来愈清晰了。甚么缘由?中国有三年夜缘由，第一，货泉缘由。第二，地盘缘由。第三，金融缘由。今天上午我看了一段讲的我们的M2，2014年的M2增加只有12.2%，虽然我们新增贷款到达9.78万亿，到达了汗青的高点，可是我们的M2的增加速度已降到了12.2%，应当说这长短常公道的定见。可是我们曩昔20年傍边我们的M2平均增加几多?20%，按照经济学道理，M2应当等在甚么?我们的叶剑平传授在这儿，M2应当等在GDP+CPI，我们GDP10%，CPI3%、4%，再加一点就是15%、16%的增加，4到6个百分点，M2跑哪去了?跑到房地产范畴里了，跑到地价里去了，跑到房价里去了。 我也查过美国的资料，美国曩昔一样的年月傍边，他们的M2增加速度就相当在CPI+GDP。而我们的M2和它的之间差了4到6个百分点，那末到房价里面去。所以没有节制M2的泉源，一味打压房价，就是得了一个器质性的问题让病人吃止痛片，没有甚么结果。 第二，地盘问题。中国的地盘轨制没有法子，今朝为止中河山地轨制鼎新可能会有冲破，我们等候有冲破，由于我们的习年夜年夜提出来下一步农村地盘轨制鼎新要保三个主线，假设说反过来，三个底线包管环境下，我们可以冲破的话，除三个底线有其他冲破，地盘鼎新多是更年夜一点。 为何的房地产价钱，房价呈现了同比的降落，环比降落，可是北京的地盘价钱客岁到达几多?比本年涨了几多?4个亿涨幅是最快的地盘价钱。如许的地盘轨制，如许的财税体系体例，处所当局不能不靠地盘吃饭，处所当局也必定靠涨地价来取得更多的财务收入，来撑持处所的投资和公共产物扶植等等，这无可置疑。 房地产市场转变到了当局的层面，当局的政策变味，那末此刻看来一个是市场化的趋势，一个就是持久化的趋势。房地产应当从成立长效机制着手，此刻看长效机制已最先成立，表示在三个方面。第一，金融方面。第二，地盘方面。第三，税收方面。那末这些都知道，地盘方面三个底线，金融方面93年文件傍边我们光留意到了首套房的可以享受政策和转变，已还清二套房的贷款转变，其实更深寄义是提出了三个方面的融资渠道。一个叫MBS，一个叫银行间的发债，第三就是瑞斯。 地盘方面三个底线，还税收方面推动房地产税收的，房地产的立法。这方面我感觉正在开建，这就是此后房地产归纳起来一句话，不将是看当局神色，也不将是跟着政策转变而转变，而是跟着全部市场化历程而转变，跟着持久的长效机制成立，使我们房地产市场从狂乱成长到达理性成长，这是生怕如许一种轨迹。 那末如许成长傍边我感觉要存眷货泉政策和金融情况转变，可能对房地产相当主要。为何我们在曩昔若干年傍边的房价上涨过快，适才讲首要是货泉政策，M2的问题，假如全国M2节制在必然涨幅傍边，有来由认为中国房价将连结相对安稳。所以M2的情况和金融情况紧密亲密相干起来，你要增进房地产市场成长，真正像930文件讲的金融撑持房地产，930文件标题问题大师知道吗，叫金融撑持房地产的若干定见。 甚么意思呢?我看到的资料，适才任志强讲了良多关在金融问题，我也很是同意，决议房地产市场冷热的是金融政策，中国此刻首付款30%，第二套房付款是50%到60%，平均下来几多。你知道美国首付款比例几多吗?3%。由于有些人是零首付富的，年夜大都人可以经由过程当局的担保，5%的首付，如许金融撑持，才有美国市场在次贷危机今后慢慢苏醒。中国房地产松绑是松了，可是没有完全松开，好比一线城市还没有打消限购，在金融对房地产撑持方面差良多良多。一个就是适才我说的首付款比例问题，还利率问题更要害。利率此刻几个城市有7折，没有，8折也没有，9折有一点点，这些工作我感觉经由过程金融鼎新来鞭策房地产市场。 那末我相信中国经济要连结稳增加，离不开房地产的稳增加，所以这就是我们要斟酌的问题。 第三个层面简单讲讲房地产的转型问题，房地产要转型，行业要转型，产物要进级，转型表现三个方面。第一个方面就是我们多元化，经营的多元化。第二就是融资的多元化。第三就是企业治理的集约化。这是充实表现房地产转型的三个方面。 产物进级方面，也是朝着三个方面。第一个标的目的是绿色化。第三个标的目的是差别化。第三个标的目的是办事化。中国房地产人已充实熟悉到了，新型城镇化要以报酬本，房地产的成长也将从以物为本转向以报酬本。我们曩昔方针都盯在房子上面，盯在物业治理上面，此刻开辟商、治理者都已最先改变了，把方针不是定在房子上，是定在人上面，以报酬本，真正斟酌人的买房需求，入住今后的需求，若何知足他的需求。 从曩昔的物业治理转向了社区办事，办事谁?不是办事房子，是办事人。将来中国，将来中国房地财产必然要遵守以报酬本，以报酬焦点。那末才是我们立异成长切换的一个动力。最后一句话，只有诚心诚意为人平易近办事，人平易近币才可以或许推心置腹为你办事。